header_image
Your search results

Jenis Sertifikat Tanah di Indonesia

Oleh Danu R pada April 20, 2016
| 0

jenis sertifikat tanah

Jenis sertifikat tanah merupakan salah satu hal paling penting yang harus diperhatikan sebelum membeli rumah atau sebidang tanah juga mengetahui kelengkapan dokumen atas rumah atau tanah itu sendiri. Dokumen tersebut dapat berupa sertifikat hak milik, hak guna, dan lain-lain. Memperhatikan sertifikat kepemilikan sebuah lahan atau rumah menjadi penting untuk menghindari masalah yang tidak diinginkan di kemudian hari, seperti terjadinya sengketa lahan, ditemukannya kepemilikan ganda sehingga terjadi saling klaim dan lain sebagainya.

Pada dasarnya jenis-jenis sertifikat tanah atau bangunan yang sudah umum dikenal di masyarakat antara lain: Girik, SHM, AJB, SHGB atau HGB. Lalu ada juga selain sertifikat tersebut yang kita kenal umumnya sebagai Tanah Negara, Tanah Kereta Api, atau Tanah Perhutani.

Tertib administrasi menghindari masalah

Perlu diketahui dan dipahami bahwa tujuan dibuatnya kepemilikan sertifikat adalah agar tertib administrasi dalam hak-hak atas tanah masyarakat sehingga diharapkan permasalahan atas tanah dan bangunan dapat diselesaikan dengan mudah dan damai. Oleh karena itu pemerintah berusaha mengatur hak-hak atas tanah diantaranya pada Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Adapun hak-hak atas tanah yang tercantum dalam pasal 4 ayat (1) dan Pasal 16 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria adalah:

  • Hak milik
  • Hak guna-usaha
  • Hak guna-bangunan
  • Hak pakai
  • Hak sewa
  • Hak membuka tanah
  • Hak memungut-hasil hutan

Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53 diatas.

Jenis Sertipikat Hak Milik

Jenis sertifikat tanah Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah di mana atas tanah tersebut masih memiliki fungsi sosial. Hak milik bisa diperjualbelikan maupun dijadikan jaminan/tanggungan atas hutang dan apabila sudah diadministrasikan dengan baik maka pemilik tanah mendapatkan bukti kepemilikannya berupa Sertifikat Hak Milik (SHM). Hak milik masih dapat hilang atau dicabut dan pencabutan hak atas tanahnya dikarenakan akan digunakan untuk kepentingan negara, penyerahan sukarela pemiliknya ke negara, karena ditelantarkan, dan karena tanah tersebut bukan dimiliki oleh WNI, dan lain-lain.

Sertifikat Hak Milik merupakan jenis sertifikat yang memiliki tingkat kepemilikan paling kuat dan tidak memiliki batasan waktu seperti yang terdapat pada SHGB. Pemilik rumah atau lahan yang memiliki SHM memiliki hak penuh atas suatu lahan, rumah, atau tanah. SHM juga merupakan bukti kepemilikan yang paling valid dibanding jenis-jenis sertifikat yang lainnya.

Jenis Sertipikat Hak Guna

Jenis sertifikat tanah Hak Guna secara singkat adalah ijin pemanfaatan suatu lahan atau bangunan dalam suatu periode waktu tertentu. Hak Guna dapat diperpanjang jangka waktu pemanfaatannya. Hak Guna dapat digunakan sebagai tanggungan dan dapat dialihkan. Pemegang Hak Guna harus memberikan masukan ke kas negara terkait dengan hak guna ini. Hak guna diatur lebih lanjut pada Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah. Apabila Hak Guna sudah diadministrasikan dengan baik maka pemegang hak mendapatkan bukti kepemilikannya berupa Sertifikat Hak Guna Usaha/Bangunan (S – HGU/HGB).

Jenis sertifikat tanah SHGB memiliki batas waktu tertentu, biasanya 20 tahun. Pemilik SHGB bisa saja meningkatkan status kepemilikan atas tanah yang mereka kuasai dalam bentuk SHM. Biasanya peningkatan status sertifikat dari SHGB ke SHM karena di atas tanah itu didirikan bangunan tempat tinggal.

Jenis sertifikat tanah SHSRS

Adapun SHSRS berhubungan dengan kepemilikan seseorang atas rumah vertikal, rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan jenis sertifikat tanah kepemilikan bersama. Hak milik atas satuan rumah susun bersifat perorangan dan terpisah. Akan tetapi selain kepemilikan atas satuan rumah susun, hak milik satuan rumah susun tersebut juga meliputi hak kepemilikan bersama atau yang disebut sebagai bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama, terpisah dari kepemilikan satu rumah susun. Inilah yang sering disebut sebagai strata title.

Jenis sertifikat tanah strata title.  Strata title sendiri merupakan sistem yang memungkinkan pembagian tanah dan bangunan dalam hal unit-unit yang disebut satuan, dalam hal ini satuan rumah susun. Secara sederhana, bangunan vertikal untuk perumahan ada 3 (tiga) jenis, yakni: rumah susun, apartemen, dan kondominiuim. Namun untuk memudahkan, dibuatlah suatu peraturan perundang-undangan, yakni Undang-Undang Nomor 16 Tahu 1985 tentang Rumah Susun. Digunakannya istilah rumah susun untuk mengacu pada bangunan vertikal yang digunakan sebagai tempat tinggal.

Pengaturan kepemilikan bersama dalam satuan rumah susun digunakan untuk memberi dasar kedudukan atas bench tak bergerak yang menjadi obyek kepemilikan. Bench bersama tersebut, antara lain: taman, tempat parkir, tempat bermain, dan tempat ibadah yang sifatnya terpisah dari struktur bangunan rumah susun. Adapun jenis sertifikat tanah bersama adalah tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan lain ijin bangunan.

Jangka waktu strata title biasanya mengikuti status tanah di mana bangunan rumah susun tersebut berdiri. Jika status tanahnya masih berupa jenis sertifikat tanah HGB, maka pada akhir masa haknya pemilik sertifikat strata title harus bersama-sama memperpanjang status HGB atas tanahnya.

Namun akan menjadi berbeda halnya jika status jenis sertifikat tanah nya SHM. Perbedaan status tanah ini penting, karena hanya warga negara Indonesia (WNI) yang berhak mendapatkan SHM. Jadi, orang asing tidak diperbolehkan membeli rumah susun atau apartemen jika status tanah dari rumah susun atau apartemen tersebut adalah SHM.

Girik dan Petok

Girik dan Petok bukan merupakan Jenis sertifikat tanah, melainkan jenis administrasi desa tentang pertanahan yang menunjukkan penguasaan atas lahan untuk keperluan perpajakan. Di dalam girik dijelaskan tentang nomor, luas tanah dan pemilik hak baik karena jual beli maupun waris sehingga Girik dan Petok harus ditunjang dengan bukti lain misalnya Akta Jual Beli atau Surat Waris. Karena girik lebih bersifat registrasi historis sangat direkomendasikan bagi anda pemegang hak pada girik untuk segera mengurus Sertifikat.

Acte van Eigendom

Begitupun untuk Acte van Eigendom tidak dalam bentuk jenis sertifikat tanah akan tetapi berupa bukti kepemilikan sebelum Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Dalam perkembangannya, seharusnya bukti kepemilikan ini segera dikonversi menjadi SHM selambat-lambatnya 20 puluh tahun semenjak dibuatnya undang-undang pokok agraria. Namun hingga saat ini masih terdapat tanah-tanah dengan bukti kepemilikan tersebut. Oleh karena itu, atas dasar PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, maka konversi tersebut masih mungkin untuk dilakukan.

AJB

Akte Jual-Beli (AJB) juga sebenarnya bukan jenis sertifikat tanah hanya sebuah dokumen untuk menunjukkan tentang perjanjian jual-beli yang terjadi. Oleh karena dalam perjanjian berlaku undang-undang bagi pembuatnya (Pacta Sunt Servanda), sehingga AJB merupakan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah sebagai akibat dari jual-beli. AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk bukti kepemilikan tanah, baik SHM, Hak Guna, Girik, maupun Eigendom.

Berikut adalah jenis-jenis AJB yang sering terjadi pada transaksi jual-beli tanah:

  1. AJB di atas tanah SHM yang belum dipecah, biasanya terjadi ketika seseorang membeli tanah kavling di mana pemilik kavling tidak ingin terbebani biaya pemecahan sertifikat sehingga menunggu inisiatif pembeli untuk bersama-sama mengurus pemecahan sertifikat. Jenis AJB ini biasanya relatif aman dalam pengurusan administrasinya kelak namun perlu dipastikan ke Kantor BPN bahwa jenis sertifikat tanah SHMnya harus asli dan pemegang haknya benar-benar penandatangan AJB. Masalah yang sering terjadi adalah pembeli tidak segera memecah sertifikat pemilik sehingga ketika pemilik meninggal maka proses pemecahan sertifikat harus melibatkan ahli waris sehingga memakan waktu cukup lama.
  2. AJB di atas HGB, hampir sama dengan AJB di atas SHM. perbedaannya adalah pembeli jenis sertifikat tanah  ini tidak memiliki hak milik, melainkan hanya hak guna seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya di atas.
  3. AJB diatas tanah Eigendom, Girik, atau Petok. Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya tentang Eigendom, Girik, atau Petok, seharusnya kepemilikan itu segera dikonversi menjadi jenis sertifikat tanah SHM. Proses selanjutnya pun akan menjadi lebih rumit, di mana diharuskan mencari bukti-bukti kepemilikan hingga kantor-kantor desa, saksi-saksi, serta bukti-bukti lain. Lalu pemilik atau ahli waris harus melakukan konversi Eigendom, Girik, atau Petok ke SHM kemudian baru dilakukan pemecahan sertifikat.

AJB masih banyak terdapat di kawasan yang sudah banyak pembangunan seperti properti di Tangerang Selatan. mungkin disebabkan pengurusannya memakan waktu sebentar.

 

  • Project Perumahan Baru